Mucha agilidad, poca rentabilidad y alguna incógnita en el cambio de oficinas a viviendas

El pasado 4 de noviembre concluyó el plazo para que los ayuntamientos de toda la Comunidad de Madrid decidieran si aplican, o no, la ley autonómica que permite transformar, con ciertas limitaciones, suelo de uso terciario de oficinas en viviendas protegidas en régimen de alquiler.

El ejecutivo regional presentó esta iniciativa el pasado mes de junio con el objetivo de acelerar los plazos de construcción y aumentar el parque de viviendas en alquiler en toda la comunidad. La Ley 3/2024, de 28 de junio, de medidas urbanísticas para la promoción de vivienda protegida ('Ley Ayuso', como se la conoce en el sector inmobiliario), autoriza a cambiar el uso de parcelas calificadas como terciario-oficinas a uso residencial, eso sí, de protección pública en régimen de arrendamiento, sin necesidad de tramitar una modificación del planeamiento urbanístico.

La 'Ley Ayuso' permite cambiar el uso de parcelas de oficinas a viviendas protegidas en alquiler

Lo que a priori parecía una medida de gran impacto ya que la propia Comunidad de Madrid estimaba que podría poner en el mercado miles de viviendas en alquiler -inicialmente unas 7.500 y hasta las 20.000 nuevos hogares conforme vaya avanzando la construcción de los nuevos desarrollos-, contiene ciertos matices que podrían limitar la cifra total de viviendas.

Un impacto que también se verá reducido porque no todos los municipios madrileños han dado luz verde a su aplicación (Las Rozas, Rivas Vaciamadrid, Alcorcón o Colmenar Viejo han rechazado convertir oficinas en viviendas, independiente de su color político), otros han dejado correr el plazo (Arganda del Rey, Leganés, Móstoles, Torrelodones, Valdemoro o Pozuelo de Alarcón), con lo que permitirán entre en vigor en sus municipios, mientras que otros como el Ayuntamiento de Madrid, aplicarán la norma autonómica, pero con ciertas limitaciones, lo que, según los expertos, restringirá su efectividad e impacto.

Se reducen demasiado los plazos urbanísticos

El sector inmobiliario lleva décadas reclamando agilidad a la administración pública en temas urbanísticos (en las licencias, en los permisos, en el planeamiento...), pero, ¿están los ayuntamientos preparados para ser más ágiles?

Según la normativa autonómica, "las solicitudes de licencia deberán presentarse en el plazo de dos años y las obras deberán estar ejecutadas, debidamente terminadas y aptas según la normativa urbanística, ambiental y de seguridad para su destino específico en un plazo máximo de tres años desde el inicio de las mismas. Los plazos previstos en el presente apartado podrán ser ampliables motivadamente por acuerdo del Consejo de Gobierno".

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"El procedimiento es muy innovador", destaca Javier Lacleta, socio de Andersen. "Estamos ante una forma de legislar equivalente al decreto ley que ha dado la posibilidad de legislar poniendo un plazo a los ayuntamientos, aunque es posible que, por prudencia, algunos se hayan negado a aplicar la ley. Si se hubieran contemplado un plazos más amplios.... aunque eso es precisamente contra lo que lucha el sector inmobiliario, en conseguir acortar los plazos. No obstante, se podría haber afinado un poco más".

"La ley establece un plazo de dos años para desarrollar y este plazo debería haber sido mayor", coincide en señalar Ignacio Pareja, socio fundador de Momentum REIM.

Tijeretazo de Almeida

Madrid es la capital de España, junto con Barcelona, Palma de Mallorca o Málaga, uno de los mercados con los alquileres más tensionados, de ahí la importancia de una medida de este calado para poner miles de viviendas protegidas en alquiler en la ciudad, donde los precios están más disparados.

Sin embargo, y a pesar de que José Luis Martínez-Almeida ha sido uno de los alcaldes en acogerse a la 'Ley Ayuso', según los expertos consultados, lo ha hecho de forma parcial ya que ha excluido los suelos en los que coexistan los usos industrial y terciario, lo cual dejaría fuera zonas como Julián Camarillo, La Atalayuela (Vallecas) Vicálvaro… y otra serie de ámbitos, especialmente, en el sur de Madrid, donde existe una gran necesidad y demanda de vivienda.

"Madrid ha hecho una interpretación muy limitada de la ley, restringiendo los suelos que podrían haberse convertido a residencial"

"Cuando hay ámbitos en los que coexisten el uso industrial y terciario que son inminentemente residenciales en la ciudad de Madrid, la norma de la Comunidad de Madrid no se puede aplicar", destaca Antonio de la Fuente, 'managing director' de Corporate Finance de Colliers, lo que, como han constatado, ha provocado que no hayan salido adelante varias operaciones. "Se ha hecho una interpretación muy limitada de la ley autonómica, restringiendo muchísimo los suelos que podrían haberse convertido a residencial. Esto ha provocado que a algún inversor institucional se le haya caído el 50% del pipeline que tenía identificado", insiste De la Fuente, en cuya opinión, "la ley está bien pensada, pero está en la disposición de cada ayuntamiento llevarlo a cabo".

"En el caso de Madrid", asegura el directivo de Colliers, "ha sido sangrante, ya que la trasposición de la norma se ha cargado la posibilidad de hacer viviendas en muchas ubicaciones. En un mercado tan tensionado como el de la capital, la medida había generado mucho interés, de hecho, desde enero y febrero se estaba trabajando en identificar parcelas potenciales de transformación, porque sobre el papel, la normativa era muy interesante, pero cuando se ha traspuesto por parte del Ayuntamiento de Madrid, se han caído el 50% de las oportunidades de inversión al prohibirse el cambio, expresamente, en usos terciarios coexistentes con industrial".

Para Ignacio Pareja, al menos en el caso de Madrid, "la norma es mejorable, ya que el objeto de transformación podría haber sido más amplio. En el caso del Ayuntamiento de Madrid, se ha limitado mucho y se han eliminado todos los suelos industriales que no tengan uso principal de oficinas, lo que excluye muchos suelos en el sur de Madrid, precisamente, donde más necesidad de vivienda asequible hay como la zona de Julián Camarillo, Vallecas, Villaverde..."

Incertidumbres de plazos y costes

Por otra parte, los expertos consultados señalan varias incertidumbres que también han provocado que la ley no haya tenido una mayor acogida. Una de estas incertidumbres tiene que ver con el coste extra que pueden acarrear estos cambios de uso y otra, con los plazos. Dos variables que inciden directamente en las tablas de excel que promotores e inversores realizan para analizar la viabilidad de sus proyectos.

Cuando que el proyecto supere el límite de densidad del ámbito y con el objetivo de mantener las redes supramunicipales, el promotor/inversor tendrá que realizar una serie de cesiones al ayuntamiento de turno, cesiones que se monetizarían. El problema, según De la Fuente radica en que se desconoce el importe de esa monetización hasta que el inversor, promotor o interesado solicita la licencia y paga las tasas correspondientes. "El inversor necesita saber ex ante cuánto le va a costar la cesión para poder hacer sus números", señala este experto.

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En el caso del Ayuntamiento de Madrid, "las cesiones establecidas en el apartado 4 del artículo segundo de la Ley 3/2024, de 28 de junio, serán determinadas en el curso del procedimiento de otorgamiento de la licencia y comunicadas al interesado, que deberá manifestar la forma de cumplimiento del deber de cesión de redes públicas por la que opta dentro de las posibilidades establecidas por la Ley. Su materialización o, en su caso, monetización, deberá hacerse efectiva con carácter previo al otorgamiento de la licencia, advirtiéndose en la comunicación que, en caso contrario, no podrá resolverse el procedimiento por causa imputable al interesado y se procederá a su archivo por caducidad".

Por otro lado, según la Ley 3/2024, el uso alternativo de viviendas protegidas en régimen de alquiler no podrá exceder el 30% de la edificabilidad total destinada al uso terciario en el sector o ámbito correspondiente. Pero, ¿y si las solicitudes superan ese 30%?, ¿qué proyectos, promotores o inversores tienen prioridad? Como recuerdan en Garrigues, el Ayuntamiento de Madrid ha aclarado que las solicitudes de licencia para la implantación de dicho uso alternativo "se tramitarán por riguroso orden de incoación, que vendrá determinado por la presentación de la documentación completa conforme a lo exigido por la Ordenanza municipal de Licencias y Declaraciones Responsables".

"Cómo se va a resolver el cupo del 30% genera inseguridad. ¿Por orden de solicitud?, ¿y si no cumple el expediente?", se pregunta Javier Lacleta. "Esto llevará a que muchos propietarios de suelos o edificios terciarios soliciten licencia por prudencia, luego habrá que ver si cumplen el expediente o si les interesa o se retiran. No parece un sistema eficaz, es opaco, ya que es muy difícil calcular de ante mano si vas a entrar en el cupo de ese 30%. Alguien podría presentarse sólo para bloquear el cupo y luego no desarrollar nada".

En suelos salen los números, en edificios, no

Por otra parte, hay un punto clave que determinará el mayor o menor éxito de la ley: la rentabilidad. Y es que, como explicaba recientemente en una entrevista para El Confidencial Carlos Pérez-Baz, director de Inversiones Inmobiliarias en Mutualidad, "el cambio de oficinas a residencial conlleva una inversión importante, no siempre es rentable".

"La ley está bien pensada y es mejor hacer algo que no hacer nada, pero no es perfecta. Por ejemplo, para edificios existentes, es complicado, ya que no salen los números. Es decir, solo tiene sentido en suelo", destaca el directivo de Colliers.

"Para edificios existentes que no salen los números, solo tiene sentido en suelos terciarios"

Su opinión la comparten Ignacio Pareja y Gabriel Fernández de Gamboa, socio fundador y COO Momentum REIM. "La reconstrucción o la rehabilitación de edificios tiene un coste muy parecido a la obra nueva y el impacto en los planes de negocio es muy similar. Sin embargo, en general, cuando tratas de comprar un edificio, aunque no valga para nada, el propietario quiere venderte los ladrillos, pero el valor que tiene ese edificio de cara a la reconversión es bajísimo. Para que una vivienda en alquiler protegida pueda construirse a precio de módulo tendrías que comprar el suelo o el edificio que vas a reconvertir en no más de 800 euros el metro cuadrado. ¿Quién te vende un edificio por 800 euros? Alguien que esté arruinado absolutamente", explicaban recientemente a este diario.

"Tiene que haber una crisis tremenda para que un institucional venda ese edificio, por lo que el alcance del decreto en edificios existentes va a ser muy pequeño. Va a funcionar más en suelos que en edificios o en edificios muy pequeñitos. O que sea el propio propietario el que haga la reforma y juegue a que dentro de 15 años será descalificado y será libre, ya que, tal y como está redactado el real decreto, el cambio de uso es de carácter permanente", aseguraban los directivos de Momentum.

Además, como explican los expertos consultados, la Comunidad de Madrid tiene sobre la mesa la posibilidad de ampliar de 15 a 30 años el plazo para poder descalificar una vivienda protegida, lo cual, también penalizaría la rentabilidad de estas inversiones.

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"La duración del régimen de vivienda protegida afecta al cálculo de la rentabilidad. Aunque actualmente es de quince años, existe sobre la mesa un proyecto de decreto que lo alarga a 30 años, lo que, sin duda, afectaría a la rentabilidad, ya que ésta variaría mucho. No veo la justificación para ampliarlo. Ahora que por fin la vivienda protegida ha indexado el módulo al IPC, el nuevo reglamento de vivienda protegida que está sobre la mesa podría recoger este cambio", destaca Javier Lacleta.

Ignacio Pareja coincide con Lacleta. "Desde el punto de vista de la inversión, la rentabilidad de este tipo de productos es relativamente baja. Un producto a 15 años... ningún inversor institucional invierte a 15 años. Rentabilidades como las que dan estos productos son insuficientes para un producto que es ilíquido. Para mí no es un producto institucional, sino para inversores privados, ya que es una inversión con poco riesgo, aunque hoy por hoy hay muy poco capital de riesgo bajo y ese capital no quiere promover o no promueve, como las aseguradoras", añade Pareja.

"Sin olvidar", añade el socio de Momentum cómo se financiarán este tipo de proyectos, lo que también puede penalizar mucho estas inversiones. Dependerá de la banca y de financiadores alternativos y en el mejor de los casos se financiará al 50%, como el build to rent". Respecto a la financiación, desde Andersen, Lacleta señala que en el caso de edificios construidos, "estaríamos en torno un loan to cost en torno al 50%, "pero sería un tema a negociar ya que, aunque no hay una limitación legal, sí hay una limitación de las tasaciones, ya que tienes una carga sobre esas viviendas, que van a estar alquiladas durante 15 años, con lo cual, el promotor o inversor tenderá a construir la vivienda protegida más cara, ya que con el módulo más elevado de vivienda protegida salen alquileres más caros".

"El inversor tenderá a construir la vivienda protegida más cara, ya que con el módulo más elevado de VPO salen alquileres más caros"

En este punto conviene recordar cómo la actualización del precio del módulo después de 14 años, no solo traerá consigo una vivienda protegida mucho más cara, también alquileres protegidos más elevados, ya que la renta máxima de estas propiedades se calcula aplicando un 5,5% sobre el precio máximo legal de venta (PMLV) de la vivienda.

Así, por ejemplo, con la actualización del módulo, para una vivienda, por ejemplo, de 80 metros cuadrados, estaríamos hablando de un alquiler de 898 euros al mes en el caso de la vivienda protegida de precio básico y de 1.036 euros al mes para la vivienda de precio limitado. ¿Por qué tipología de vivienda protegida se decantará el inversor?

Y eso sin contar que el dueño de una vivienda protegida puede repercutir una serie de gastos, como los de la comunidad, trastero o garaje, a su inquilino, lo que dispara el coste final, incluso, de la vivienda protegida. Y aun así hay cola por alquilar esas viviendas.

Wait and see

Por lo pronto, los expertos señalan que aún es muy pronto para poder evaluar la eficacia de la medida. "No ha habido hordas de promotores porque no ven claros los números". Tampoco Ignacio Pareja cree que vaya a haber muchísimas operaciones. "Ha producido el efecto contrario, muchos propietarios no han vendido ante la posibilidad de que sus suelos terciarios se iban a revalorizar mucho, lo cual, afecta negativamente al mercado".

"No ha habido hordas de promotores porque no ven claros los números"

"No obstante", aseguran desde Andersen, "la ley ha abierto a los promotores la posibilidad de encontrar nuevas operaciones que hasta ahora estaban muy limitadas por la escasez de oferta. La normativa ha permitido que oferta y demanda se hayan cruzado, que tenedores de edificios que no tenían ningún futuro se hayan encontrado con potenciales compradores, y eso es positivo. "Además, desde el punto de vista político, ley también ha abierto un escenario en el que es posible modificar el urbanismo mediante una ley y no mediante un plan general".